전세보증금 반환 청구·소송·임차권등기명령 완벽 가이드 2026 — 내용증명 작성법·지급명령·소액사건심판·민사조정·강제집행·가압류·경매·법률구조공단 무료소송·소송비용 계산·승소 후 절차까지 세입자 실전 총정리

Spoke ④ · 허브 & 스포크

전세보증금 반환 청구·소송·임차권등기명령
완벽 가이드 2026

내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령·소송 → 강제집행까지 — 집주인이 전세금을 안 돌려줄 때 실전 대응 5단계

전세보증금 반환 전체 흐름도

① 구두·문자
독촉

→

② 내용증명
발송

→

③ 임차권
등기명령

→

④ 지급명령
/ 소송

→

⑤ 강제집행
/ 경매

※ 전세보증보험 가입자는 ②번 단계에서 보증기관(HUG·HF·SGI)에 보험금 청구를 병행할 수 있습니다.

📑 목차

1. 1단계: 구두·문자 독촉 + 증거 확보
2. 2단계: 내용증명 발송 — 작성법·비용·샘플
3. 3단계: 임차권등기명령 — 셀프 신청·비용·서류·효과
4. 4단계: 지급명령·소액사건·민사소송·민사조정
5. 5단계: 강제집행 — 가압류·채권압류·경매
6. 소송 비용 총정리 — 보증금별 인지대·송달료 계산
7. 무료 법률 지원 — 법률구조공단·법률홈닥터
8. 전세보증보험 가입자의 보험금 청구 절차
9. FAQ 6선
10. 출처·참고 링크

1단계: 구두·문자 독촉 + 증거 확보

전세 계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 가장 먼저 구두 또는 문자·카카오톡으로 반환을 요청합니다. 이 단계에서 가장 중요한 것은 증거 확보입니다.

모든 대화(전화 녹음, 문자 메시지, 카카오톡 캡처)를 저장하고, 특히 집주인이 "새 세입자 구해지면 줄게"와 같이 반환 의사를 인정하는 발언을 확보해두면 이후 소송에서 유리합니다. 구두 독촉 후 7~14일 정도 기다린 뒤 반환이 없으면 2단계로 넘어갑니다.

💡 이 글은 전세보증보험·임대차 허브의 Spoke ④입니다. 임대차보호법의 대항력·우선변제권이 궁금하시다면 ▶ Spoke ② 임대차보호법·계약갱신청구권·전월세상한제 완벽 가이드를 함께 읽어보세요.

2단계: 내용증명 발송 — 작성법·비용·샘플

2-1. 내용증명이란?

내용증명은 "언제, 누가, 누구에게, 어떤 내용의 문서를 보냈는지"를 우체국이 공적으로 증명해주는 우편입니다. 법적 구속력 자체는 없지만, ① 의사표시의 증거가 되고 ② 임대인에게 심리적 압박을 줘서 자발적 반환을 유도하는 효과가 있습니다.

2-2. 발송 방법 및 비용

발송 방법	절차	비용
우체국 방문	동일 문서 3통 + 봉투 지참 → 창구 접수	약 5,000~7,000원
인터넷 우체국	epost.go.kr → 내용증명 → 온라인 작성·발송	약 4,000~6,000원

2-3. 내용증명 필수 기재 사항

내용증명에는 반드시 다음 내용이 포함되어야 합니다: 발신인(임차인)·수신인(임대인) 인적사항, 임대차 계약의 특정(주소·계약일·보증금·계약기간), 계약 종료 사실, 보증금 반환 요구 금액, 반환 기한(수령일로부터 7~14일 이내), 미이행 시 법적 조치 예고입니다.

[내용증명 핵심 문구 예시]

"본 임대차 계약은 2026년 ○월 ○일자로 종료되었으며,
임차인은 주택을 인도할 준비가 완료되어 있습니다.
이에 임대차보증금 ○○○만 원을 본 내용증명 수령일로부터
14일 이내에 아래 계좌로 반환하여 주시기 바랍니다.
기한 내 반환하지 않을 경우 임차권등기명령, 지급명령,
민사소송 및 강제집행 등 법적 절차를 진행할 예정입니다."

3단계: 임차권등기명령 — 셀프 신청·비용·서류·효과

3-1. 임차권등기명령이란?

임차권등기명령은 임대차 계약이 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하여 해당 부동산 등기부에 임차권을 등기하는 제도입니다. 핵심 효과는 전출(이사)하더라도 대항력과 우선변제권이 유지된다는 것입니다.

⚠️ 왜 중요한가: 전입신고를 유지해야 대항력이 보존되는데, 새 집으로 이사하면 기존 전입신고가 말소됩니다. 임차권등기명령이 없으면 이사와 동시에 대항력·우선변제권을 잃게 되므로, 이사 전에 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

3-2. 셀프 신청 절차 (전자소송)

1

전자소송 접속: ecfs.scourt.go.kr → 회원가입 → 공동인증서 로그인

2

사건 유형 선택: '민사신청' → '임차권등기명령' 선택

3

정보 입력: 신청인(임차인)·피신청인(임대인) 정보, 임대차 계약 내용, 보증금 금액, 계약 종료일, 관할법원(임차주택 소재지) 입력

4

첨부서류 업로드: 임대차계약서, 확정일자 증빙, 등기부등본, 주민등록등본(전입신고 증빙), 계약 해지·만기 통보 증빙(내용증명 등)

5

비용 납부 및 결정: 인지대 + 송달료 + 등록면허세 납부 → 법원 심사(약 1~2주) → 결정 → 등기촉탁

3-3. 비용 상세

항목	금액	비고
인지대	2,000원	전자소송 시 10% 할인
송달료	약 5,200원	2회분 기준
등록면허세 + 교육세	약 7,200원	지자체 납부
등기수입증지	3,000원
합계	약 17,400원

3-4. 해제 절차

보증금을 전액 반환받으면 임차권등기 해제신청을 법원에 제출해야 합니다. 해제 비용은 송달료 약 5,000원 + 등록면허세·교육세 7,200원 + 등기수입증지 3,000원 = 약 15,200원입니다.

4단계: 지급명령·소액사건·민사소송·민사조정

내용증명 발송 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 법원을 통한 법적 절차를 진행합니다. 보증금 금액과 상황에 따라 4가지 경로 중 최적의 방법을 선택합니다.

절차	금액 기준	인지대	소요 기간	핵심 특징
지급명령	제한 없음	소송의 1/10	2~4주 (이의 없을 시)	가장 저렴·빠름 이의 시 소송 이행
소액사건심판	3,000만 원 이하	소송 인지대와 동일	1~3개월	1회 변론 원칙 이행권고결정 가능
민사소송	3,000만 원 초과	소가에 비례	4~8개월	정식 재판 변호사 권장
민사조정	제한 없음	소송의 1/5	2~3개월	합의 효력 = 판결 원만한 해결

4-1. 지급명령 — 가장 추천하는 첫 번째 방법

지급명령은 채권자(임차인)의 일방적 신청만으로 법원이 "○○ 원을 지급하라"는 명령을 내리는 약식 절차입니다. 인지대가 소송의 1/10에 불과하고, 상대방이 2주 내 이의를 제기하지 않으면 확정판결과 동일한 효력이 발생합니다. 다만 임대인이 이의를 제기하면 자동으로 정식 소송으로 전환되며, 이때 추가 인지대(차액)를 납부해야 합니다.

4-2. 소액사건심판 — 3,000만 원 이하

보증금이 3,000만 원 이하인 경우, 소액사건심판법에 따라 간이한 절차로 신속히 처리됩니다. 법원은 1회 변론으로 판결을 선고할 수 있으며, 판사가 직권으로 이행권고결정(조정에 갈음하는 결정)을 내릴 수도 있습니다.

4-3. 민사소송 — 3,000만 원 초과

보증금이 3,000만 원을 초과하면 정식 민사소송을 진행합니다. 전세보증금 반환 소송은 사실관계가 비교적 단순하여 승소율이 매우 높은 편이며, 평균 소요 기간은 4~8개월입니다. 법률구조공단을 통하면 변호사 비용 0원으로 진행 가능합니다.

✅ 실전 팁: 소송 전 또는 소송 중에 민사조정을 시도할 수 있습니다. 조정 성립 시 재판상 화해와 동일한 효력이 있어 강제집행이 가능하고, 인지대가 소송의 1/5로 저렴합니다. 법원 접수 시 "조정에 회부해 달라"는 의사를 밝히면 됩니다.

5단계: 강제집행 — 가압류·채권압류·경매

판결문·지급명령·조정조서 등 집행권원을 확보한 후에도 임대인이 자발적으로 지급하지 않으면, 법원에 강제집행을 신청하여 보증금을 회수합니다.

5-1. 강제집행 전 준비

A

집행문 부여: 판결문을 선고한 법원 민사과에서 집행문을 부여받습니다.

B

송달증명서 발급: 판결문이 상대방에게 송달되었다는 증명서를 발급받습니다.

C

재산조회 신청: 법원에 임대인의 재산(부동산, 예금, 급여, 자동차 등)을 조회 신청합니다. 비용은 기관당 약 2,000~5,000원입니다.

5-2. 강제집행 방법 비교

방법	대상	소요 기간	실익
채권압류 + 추심명령	예금·급여·매출채권 등	2~4주	가장 빠르고 효율적
부동산 강제경매	임대인 소유 부동산	6~12개월	금액 크지만 시간 소요
유체동산 압류	자동차·가전 등 동산	1~3개월	심리적 압박 효과 큼

5-3. 가압류 — 소송 전 재산 보전

소송 결과를 기다리는 동안 임대인이 재산을 처분·은닉할 우려가 있으면, 소송 전에 가압류를 신청할 수 있습니다. 가압류가 인용되면 임대인의 부동산·예금 등이 동결되어 재산 처분이 불가능해집니다. 다만 법원이 요구하는 담보금(보증금의 약 10~20%)을 공탁하거나 보증보험증권으로 대체해야 합니다.

⚠️ 주의: 강제집행은 임대인의 재산 상태에 따라 실익이 달라집니다. 무자력(재산이 없는) 임대인인 경우, 경매 배당에서도 회수가 어려울 수 있습니다. 이런 경우 전세사기 피해자 결정 신청을 통해 정부 지원을 받는 경로도 함께 검토하세요. ▶ Spoke ③ 전세사기 피해 예방·신고·지원제도 완벽 가이드

6. 소송 비용 총정리 — 보증금별 인지대·송달료 계산

보증금(소가)	소송 인지대	지급명령 인지대 (소송의 1/10)	송달료(약)	합계(지급명령)
1,000만 원	50,000원	5,000원	~50,000원	~55,000원
3,000만 원	150,000원	15,000원	~80,000원	~95,000원
5,000만 원	250,000원	25,000원	~100,000원	~125,000원
1억 원	450,000원	45,000원	~150,000원	~195,000원
2억 원	720,000원	72,000원	~200,000원	~272,000원
3억 원	1,000,000원	100,000원	~200,000원	~300,000원

ℹ️ 비용 절약 팁: ① 지급명령을 먼저 신청하면 인지대가 1/10로 절감됩니다. ② 전자소송으로 접수하면 인지대 10% 추가 할인. ③ 승소 시 소송 비용은 패소자(임대인)에게 청구 가능합니다(소송비용액확정신청). ④ 변호사 비용은 법률구조공단 이용 시 0원.

정확한 인지대는 대한법률구조공단 소송비용 자동계산기(klac.or.kr) 또는 전자소송 인지액 계산(ecfs.scourt.go.kr)에서 확인하세요.

7. 무료 법률 지원 — 법률구조공단·법률홈닥터

전세보증금 반환 소송에 변호사 비용이 부담되신다면, 정부가 운영하는 무료 법률 지원 제도를 활용하세요.

기관	대상	지원 내용	연락처
대한법률구조공단	중위소득 125% 이하, 전세사기 피해자, 기초수급자·한부모	무료 법률상담 + 소송 대리(변호사비 0원)	전화 132 klac.or.kr
대한법률구조재단	소득 제한 없음 (법률 상담)	무료 법률상담, 일부 소송 지원	전화 02-3482-0120
법률홈닥터	기초수급자, 차상위계층	전담 변호사 배정, 법률 상담·서류 작성	복지로 신청
주택임대차 분쟁조정위원회	임대차 분쟁 당사자	무료 조정 (수수료 없음)	adrhome.reb.or.kr

✅ 생활이 어려운 분은 긴급복지지원도 함께 확인하세요:
▶ 정부 지원금 수급 대상 확인 방법 총정리 2026

8. 전세보증보험 가입자의 보험금 청구 절차

전세보증보험(HUG·HF·SGI)에 가입한 임차인은 소송 없이도 보증기관에 직접 보험금을 청구하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 절차는 일반 소송보다 훨씬 간단합니다.

1

사고 신고: 계약 만료 1개월 전~만기 후, 보증기관에 「보증사고 사전신고」를 접수합니다.

2

임차권등기명령 신청: 보증기관이 보험금 지급 전 임차권등기명령 완료를 요구하는 경우가 많습니다.

3

보험금 청구서 제출: 보증서 원본, 임대차계약서, 확정일자 증빙, 임차권등기 완료 증빙, 내용증명 사본 등을 제출합니다.

4

보험금 지급: 심사 후 약 1~3개월 내 보증금 전액이 지급됩니다. 이후 보증기관이 임대인에 대한 구상권을 행사합니다.

💡 보증보험 가입 방법이 궁금하다면:
▶ Spoke ① 전세보증보험 HUG·HF·SGI 가입 절차·필요서류 완벽 가이드에서 기관별 비교, 보증료 계산, 할인·지원까지 상세 확인하세요.

9. FAQ — 자주 묻는 질문 6선

임차권등기명령이란 무엇인가요?

임대차 계약 종료 후 보증금을 못 받은 임차인이 법원에 신청하여, 등기부에 임차권을 등기하는 제도입니다. 전출해도 대항력·우선변제권이 유지되므로, 새 집으로 이사하기 전에 반드시 신청해야 합니다. 비용은 총 약 17,400원, 전자소송으로 셀프 신청이 가능합니다.

전세보증금 반환 소송 비용은 얼마인가요?

보증금(소가)에 따라 달라집니다. 보증금 2억 원 기준 소송 인지대 약 72만 원, 송달료 약 20만 원입니다. 지급명령을 이용하면 인지대가 1/10로 줄어들어 총 약 27만 원 수준입니다. 법률구조공단 이용 시 변호사 비용 0원, 승소 시 소송 비용은 패소자(임대인)에게 청구 가능합니다.

지급명령과 소액사건심판의 차이는?

지급명령은 금액 제한 없이 신청 가능하며 인지대가 소송의 1/10로 저렴합니다. 상대방이 2주 내 이의를 제기하지 않으면 확정판결과 동일한 효력이 발생하지만, 이의 제기 시 정식 소송으로 전환됩니다. 소액사건심판은 소가 3,000만 원 이하에 적용되며, 1회 변론으로 판결이 가능해 빠릅니다.

내용증명은 어떻게 보내나요?

우체국 방문 또는 인터넷 우체국(epost.go.kr)에서 발송합니다. 동일 문서 3통을 준비하여 등기우편으로 보내며, 비용은 약 5,000~7,000원입니다. 우체국 접수증과 배달증명이 법적 증거가 되므로 반드시 보관하세요. 내용증명에는 계약 특정, 보증금 반환 요구 금액, 기한, 미이행 시 법적 조치 예고를 명시합니다.

법률구조공단에서 무료 소송 지원을 받을 수 있나요?

네. 대한법률구조공단(전화 132, klac.or.kr)에서 전세보증금 반환 사건에 대한 무료 법률상담과 소송 대리를 받을 수 있습니다. 전세사기 피해자, 기초생활수급자, 한부모가족, 중위소득 125% 이하 가구 등이 대상이며, 변호사 비용 0원으로 진행됩니다.

승소 후에도 집주인이 돈을 안 주면 어떻게 하나요?

판결문(집행권원)을 가지고 법원에 강제집행을 신청합니다. ① 채권압류 + 추심명령(예금·급여 압류)이 가장 빠르고 효율적이며, ② 부동산 강제경매(6~12개월 소요)도 가능합니다. 먼저 법원에 재산조회를 신청하여 임대인의 자산 현황을 파악한 후 최적의 방법을 선택합니다.

10. 출처·참고 링크

① 생활법령정보 — 임차권등기명령 신청 안내
http://easylaw.go.kr — 주택임대차 > 임차권등기명령 신청

② 대한민국 법원 전자소송 — 인지액 계산·임차권등기명령 신청
https://ecfs.scourt.go.kr

③ 대한법률구조공단 — 무료 법률구조·소송비용 자동계산기
https://www.klac.or.kr/

④ 한국부동산원 — 주택임대차분쟁조정위원회 (무료 조정)
https://adrhome.reb.or.kr

⑤ 로앤비 — 지급명령 vs 보증금반환소송 비교 분석
https://academynext.lawnb.com — 지급명령의 장점과 단점

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쩡후 · 간호조무사 · 복지·보험·건강 블로거

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